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你真的以为你能最低首付买到房?

文锋昆明楼市动态围观: 52人泸西人整理

撰文:昆明楼市微信平台首席购房顾问 文锋,微信:wenfeng005


在周一《真的?昆明首套房要三成首付了?》文章发出后,就收到很多留言,关于昆明首套房首付比例,理论上是20%,但实际基本都是25%及以上。


在前面文章中里简单提了首付比例提高的主要原因,是从银行控风险的角度,对征信不良,资质不好、没有流水、收入太低等多种情况的购房人提高首付比例。但从网友留言中,你会发现首付比例上调几乎成了约定俗成的了,单身人士购房首付最低25%,连首次置业者都被要求首付30%,那么究竟为什么呢?


网友留言第一次买房被要求首付30%


在过去一年里,很多城市的房价快速上涨,随之而来就是出台调控措施,在收紧的措施中最直接的方式是通过信贷政策“降杠杆”,包括提高首付比例、上调贷款利率以及收缩个人按揭贷款和开发贷款额度,减少资金过度流入房地产市场。


在房地产信贷数据上,2017年12月末,人民币房地产贷款余额32.25万亿元,同比增长20.9%,增速比上年末回落6.1个百分点,全年增加5.56万亿元,占同期各项贷款增量的41.1%,比2016年占比低3.7个百分点,其中,个人住房贷款余额21.86万亿元,同比增长22.2%,增速比上年末回落14.5个百分点。房地产开发贷款余额8.32万亿元,同比增长17.1%,增速比上年末高8.8个百分点,其中,保障性住房开发贷款余额3.33万亿元,同比增长32.6%,增速比上年末低5.7个百分点。


从信贷数据表现上,不难发现,银行的降杠杆效果显著。


那么作为房价连涨20个月的昆明,显然也默许在信贷政策的收紧做法。所以首套房贷利率上浮10%-15%已成共识,在没有相应的明文要求,首付比例的提高并没有让开发商担心客户流失,相反却迎合开发商对资金快速回笼的做法,可以说,开发商乐此不疲。


2016年3月初,昆明市政府出台了《昆明市稳增长促发展若干政策措施》,提出了提高项目审批效率、加快发展高原特色现代农业、促进房地产市场稳定发展、降低企业生产经营成本等20个方面46条稳增长措施,其中:

●昆明要加大住房公积金促进住房消费力度,采用住房公积金贷款和商业贷款组合购买首套房的,首付款比例均按照20%执行;
●购房人已有一套住房且商业住房贷款未结清,申请住房公积金贷款购买自住住房的,住房公积金贷款首付款比例由40%下调为30%。


首付两成的政策在昆明已经执行了快两年了,首付比例的调整蠢蠢欲动。而首付从20%提高至30%,难免会误伤很多的购房客户,但2017年所表现出来的僧多粥少的疯狂市场现象,昆明市场的开发商并不在乎这小部分客户,在他们眼里,通过提高首付比例去实现优质客户的筛选


相比之下,“分期付款,首期5%”算得上是一股清流


有目共睹,过去的一年,在昆明买房有三大现象:买房靠抢限价网签放贷慢


至于放贷慢,我认为有几大原因:


首先,在过去的2017年里,昆明乃至很多城市新地王频现,地王问题很大程度上影响了房地产调控政策的效果,虽然昆明不设调控,但老踩在红线上;另外,昆明历史遗留的停工烂尾楼盘也给银行蒙受了很多损失;而最明显的是,几乎各大银行手里都有大量的资产处理房源,在变现上也很棘手。整体而言,为了有效防控房地产金融风险,商业银行与监管部门都要开始全面的“降杠杆,控风险”了。


自今年初以来,部分银行已暂停受理房地产行业新增授信,或暂停房地产开发贷业务,房企融资通道的骤然紧缩,相对而言,这个对开发商的影响最大。幸好2017年市场去化不错,部分房企销售回款较为理想,只是绕银行再回到自身,回款周期存在时间性。而这种影响所带来的最典型的变化就是地产营销人的地位没有以前那么高了,因为在很多企业里,营销和产品都是公式化,标准化出炉,反而拿地和融资能力成为地产公司存活的根本。


其次,在金融去杠杆的大背景下,银监会在去年3月末至4月初连发十道监管文件,把表外理财纳入广义信贷。严监与严考核之下,银行收缩表外资产引发资金荒,市场的钱瞬间变得紧张且利率高了。



我在很多公开的讲座中提过,就目前,首套房贷利率(4.9%)已经是历史最低水平了,之前还能享受九折或者九五折,那更是前所未有。即使现在首套房房贷利率上浮10%-15%(这或许才是刚刚开始,未来还有可能进一步上调),但依然是贷款类中最低的,在市场资金成本节节攀高的当下,银行对首套低利率的房贷业务兴趣没有之前强烈了。换句话说,在资金紧张的情况下,银行更愿意将资金配置到收益高的业务上。


最后,从控风险到限额度的执行,无论新房还是二手房【昆明二手房为什么卖不起价?其实是【买不起】】,银行只能对购房人的征信等的审核更加严格和苛刻,为此,在不是特别情愿的情况下, 拉长批复的时间就很正常了。尽管还继续接受贷款申请,但由于额度紧张,目前对于客户的贷款时间,各大银行基本不敢做出任何承诺。为此很多网友担心申请阶段恰好赶上了房贷利率上浮甚至首付比例提高,成为那个吃黄莲的哑巴。


没有对比就没有伤害


即使收益低,但毕竟房贷是银行风险最小的生意,银行最终还是会硬着头皮上。


回到首付比例提高的问题。


在满足明文规定首套房最低20%首付前提下,买房人提高(有可能是因为自身原因或者莫名其妙被要求提高)首付比例,或许银行能从买房人表现出的诚意和态度里加快审核的速度。


其实,银行和开发商本来就是合作关系,在这种稍微主动就有故事的时代,借酒壮胆,一个半推一个半就,很容易形成合力。“要求”购房人支付到25%或者30%首付,而买房人的首付比例越大,银行放款速度越快,对于开发商,资金的回笼也就更有保障,一举多得啊。从某种意义上讲,提高首付,也不排除是开发商另一种销售策略


从目前来看,能做到首付20%的开发商都是业界良心啊,因为可以给更多人有上车的机会,虽然“20%”可能是站票,没有座位但至少在车上了,而“25%”是坐票,“30%”以上就是卧铺了,而“全款”则是升舱的机票了。


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