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财富幻觉? 95%的人都无法从楼市中带走财富

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周一:讲一家公司的估值

周二:披露市场的TTM数据,以及行业估值情况

周三:讲一只基金

周四:讲一种投资或者估值方法

周五:分析当周市场,披露本周分位标准差等重要数据

周末:随机


财富幻觉? 95%的人都无法从楼市中带走财富

 

作者:齐俊杰看财经

 

最近资管新规落地,资管的江湖一夜变天,我们也在第一时间发文章,先提醒了一下爱买理财的投资者,这些钱将不再是百分百保本,所以你的思路要转变,如果只有1%的风险损失,但损失的比例是100%的话,那么你一直一把梭,最后的损失就会是100%,所以中间赚多少钱,也都没用,最后一定会赔光。那么如果非要买理财,则必须是小额分散,至少要分散到10个平台去购买,这样你才能够赔得起。

 

什么是资管,理财的钱去哪了,其实用一句话解释就是,大多数这些资管产品的流向都是房地产还有开矿,而资管新规的另一大作用就是,让房地产企业的融资更难了。第一他吓唬老百姓,告诉你别买那么多了,不保本了。第二让金融机构必须项目对应,不能再资金池兜底,这就增加了风险,有些项目赚的更多了,但也会有很多项目血本无归。所以金融机构就会特别谨慎。第三项目不让续了,嵌套也只能是一层,这就大幅度的降低了杠杆,阻挡了资金流入楼市。换句话说,未来的2年,开发商想从银行体系,或者资管信托这些通道获得资金将十分困难,他们不得不转向国外融资,但现在美债收益率已经破3%,想拿钱越来越困难了。另外一个不确定因素就是美元,如果美元反弹了,那么开发商的债务压力就更大,美元低的时候,融来的钱,换成人民币进入国内救急,等美元高了要还本付息了,这汇兑损失也是一个巨大的风险所在。谁都希望融资的时候美元高,而还钱的时候美元低。

 

目前国内开发商的资产负债率已经高达8-9成,也就是说80-90%的资产都是负债,每年光还利息就要大几十亿甚至几百亿。这酸爽不是盖的。以前他们是通过资管通道,然后一轮一轮的发产品,用新钱还旧债,但现在将很难了,银行的大量业务全都回到了表内,受到了监管,违规给房地产贷款这个事将被银保监会全力封堵,以后这种项目续期很难实现,特别是等2020年底的资管新规过渡期过了,那么这块很可能面临断粮风险。开发商这个冬天不好混了,今年估计很多开发商将在资金上出现大问题。大家可以想想,万达老王都缺钱了,还有多少人不缺钱。现在开发商内部都提高了今年的回款销售目标,目的非常明确就是尽量的保证现金流。一些受到限价影响不想开盘的,估计也会在下半年挺不住,不得不入市先卖了再说,而且肯定还会出现,全款的往里走,商贷的别堵门,公积金贷款的把自行车挪一下的情况。

 

目前中国的楼市总市值已经超过了430万亿,是GDP5倍,超过全球平均值的一倍,是广义货币供应量M22.5倍,是储备货币的15倍,是货币发行的45倍,卖掉北上广深四大城市,差不多能买下美国,从2002年开始算,北上广深的房价涨了20倍,但是我们的GDP上涨了只有不到7倍。这些都是极其危险的信号,最近我们十分认真的研究了《两次全球大危机的比较研究》作者更是大名鼎鼎,他在书中一系列的研究方法和结论,都清醒的认识到了一个问题,十次危机九次房地产,我们的楼市泡沫程度,和市值的膨胀程度,远超美国次贷危机水平,注意这本书是作者在2013年的时候出版的,现在的房价基本又翻了一倍。

 

所以,通过这本书,我们其实也了解到,高层对于楼市的态度的转变,大家深知树不能涨到天上去,现在已经很危险了,所以我们才会不停的出台冻楼的措施,避免楼市在高位大比例的换手,因为这么高的总市值,一旦有炒房人和早期的投资客带着钱从市场中撤离,那么这个大厦立马就会倒塌,430万亿总市值,如果有5%的抛售并且带着钱离开不再回来,大家可以算算,那就是21万亿的资金,几乎相当于我们的储备货币的一多半都扔出去了,那么全国上下就完全没有钱了。所以你想想,5%的人带着钱离开,那么金融一下就陷入崩溃了,已经是一种非常极端的情况,甚至根本不可能出现的情况,换句话说,虽然大家在房子上看似都赚到了钱,但这些钱只是用嘴说的,根本无法落实到手里。只有那些中途下车,并且再也不回来的人,可以真正的把钱带走,大部分人看似赚了钱,但相反,他们还会不断的把钱往这个市场里扔,所以看似身价更高了,但是生活却更穷了。这就是一场彻头彻尾的财富幻觉,而财富幻觉最后的结果肯定是市值蒸发,比如股市暴跌后,财富不是被投资者带走了,而是直接蒸发了。资金没有去处,少部分人赚走的钱,远远不如蒸发的钱更多。楼市迟早也会走到这一步,最近高善文也说,最迟2025年,人口结构就会发生根本性的变化,到时候无论你再怎么加金融杠杆,再怎么刺激也没用了,年轻人少了,老年人多了,这种财富幻觉必然也就破灭了。

 

所以永远记住李嘉诚先生的话,不赚最后一个铜板,越是重资产的投资,流动性差的投资,就越要提前离场,大家排队上山的时候都是喜气洋洋,但一旦山顶着火,下山的路上必然是互相踩踏,死伤无数。真正的聪明人,不会等到散场和危机出现,他们会在到顶之前,提前离去。当然这个顶不知道多长,也可能后面还要再疯狂一下,房地产已经进入了黑暗森林,知道被攻击是肯定的,但却不知道什么时候,以何种方式遭到攻击。最后还是那句话,房地产消费可以,买房来住就早点买,因为你的目的是房子,后面利率会越来越高,即使房价小幅下降,但利率可能会大幅提升,而投资就算了,因风险已经明显大于收益。你的目的是拿回更多的钱,但很显然这是一个只有极少数人才能拿回钱的游戏了。现在你不舍得收手,以后也一定收不了手。

 

 

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